Вопросы к юристу по поводу договора аренды помещений

09/06/2009


Уважаемые Коллеги!

В своих обращениях к Ассоциации многие ссылаются на недостаток знаний в области правовой сферы. Наиболее часто задаваемый вопрос – правильность заключения и оформления договора аренды помещений. Какие условия необходимо предусмотреть в таком договоре, какие документы нужно запросить у собственников помещения или уполномоченного лица на заключение договора аренды, чтобы вдруг не оказаться выставленными на улицу с недействительным договором аренды на руках.

Ответить на эти и многие другие вопросы любезно согласился генеральный директор юридической фирмы "БРАФИ" Сергей Филькин. С Сергеем беседовала президент НАСКТ Ольга Панченко.

  • Сергей, добрый день. Спасибо, что согласились побеседовать с нами о заключении договора аренды помещений. Итак, успешный предприниматель, владелец танцевальной студии хочет арендовать удобное помещение. Какие первые шаги он должен предпринять?

  • Поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо уполномоченным на то лицам (ст. 608 ГК РФ), то, соответственно, прежде чем заключить договор аренды, необходимо удостовериться в том, что арендодатель по договору имеет соответствующие права. В случае, если договор аренды заключается с собственником помещения, у него необходимо запросить копии следующих документов:

    - Свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.

    - Свидетельства о праве собственности на объект.

    Необходимо также проверить полномочия лица, подписывающего договор.

    Если лицо, подписывающее договор, действует на основании устава, необходимо запросить копию устава. Также желательно запросить «свежую» выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Данная выписка выдается регистрирующим органом по месту нахождения Арендодателя (федеральной налоговой инспекцией) в течение пяти рабочих дней. Она содержит полную информацию об арендодателе.

    Если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности, необходимо запросить копию доверенности, в которой обязательно должно быть прописано право данного лица заключать соответствующие договоры, а также копию его паспорта.

    В случае, если договор аренды заключается не с собственником помещения, дополнительно необходимо запросить письменное согласие собственника недвижимости на сдачу его в аренду.

  • Можно ли заключить договор аренды в устной форме?

  • Нет. Договор аренды помещения должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, то есть договора, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды помещения влечет его недействительность.

  • Какие обязательные условия должен содержать договор аренды нежилого помещения?

  • Одним из существенных условий данного договора является его предмет.

    Предметом договора аренды является имущество, которое арендодатель обязуется передать арендатору по договору. Причем в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

    Таким образом, в договоре аренды помещения должны быть четко указаны данные, позволяющие идентифицировать помещение, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Т.е. должен быть указан адрес, по которому находится помещение, этаж, на котором оно расположено, номер помещения (комнаты), площадь, а также другие данные в соответствии со свидетельством о праве собственности. К договору желательно приложить поэтажный план и арендуемое помещение выделить цветной пастой.

    Кроме того, рекомендуется описать состояние передаваемого помещения и зафиксировать все его недостатки. Это позволит избежать проблем в том случае, если арендодатель вдруг захочет потребовать от арендатора возмещения понесенных расходов на устранение таких недостатков.

    Также рекомендуется включать в договор условие о целевом использовании объекта недвижимости (например: офис, танцевальный клуб, кафе, склад и т.д.).

    К числу существенных условий договора аренды помещения помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.

  • На что следует обратить особое внимание при заключении договора аренды?

  • При заключении договора аренды арендатору следует обратить внимание на пункт договора, касающийся изменения размера арендной платы. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Поэтому, в договоре необходимо определить условие о невозможности повышения арендной платы чаще одного раза в год, а также условие о невозможности изменять размер арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. Иначе арендодатель будет иметь право требовать от арендатора выплаты просроченной арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также требовать досрочного расторжения договора.

  • Является ли срок аренды существенным условием договора аренды?

  • Срок аренды помещения не является существенным условием договора аренды, однако, имеет важное значение, поскольку договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом необходимо иметь ввиду, что срок действия договора аренды помещения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году и подлежит государственной регистрации.

    Государственная регистрация договора аренды осуществляется Федеральной регистрационной службой в порядке и на условиях предусмотренных Федеральным законом «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Отсутствие государственной регистрации такого договора влечет признание договора незаключенным. На практике арендодатели часто предлагают заключить договор на срок не более 11 месяцев. Это позволяет им избавиться от хлопот по регистрации договора, а также при заключении договора аренды на новый срок менять условия аренды (арендная плата, площадь и т.д.). Поэтому, если арендатор планирует надолго занять помещение, рекомендуем зарегистрировать договор в Федеральной регистрационной службе сроком не менее 3-х лет.

    Кроме того, желательно предусмотреть в договоре аренды условие о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

  • Какая из сторон должна производить государственную регистрацию договора аренды?

  • Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон. Однако, при подаче заявления арендодателем, участие арендатора не является обязательным. Если же заявление подается арендатором, и у него отсутствует нотариально удостоверенная доверенность на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подавать и арендодатель.

  • Обязательно ли должен быть подписан акт приема-передачи помещения?

  • Да, такой документ является обязательным. Именно после фактического предоставления арендатору помещения и подписания данного акта обязательство арендатора передать помещение арендатору считается исполненным. С даты подписания сторонами акта приема-передачи возникает обязанность арендатора платить арендную плату.

    По окончании срока договора аренды в обязательном порядке при возврате помещения необходимо также оформить передаточный акт.

  • Какие последствия для арендатора вызывает смена собственника арендуемого помещения?

  • Смена собственника арендованного помещения не влечет прекращения договора аренды. Что же касается ликвидации юридического лица, договор аренды в этом случае прекращается однозначно.

  • Кто должен производить ремонт арендованного помещения?

  • В силу ст. 616 ГК РФ обязанность производить капитальный ремонт переданного в аренду помещения возложена на арендодателя. Однако данная норма является диспозитивной (т.е. может быть изменена договором аренды), поэтому, при заключении договора аренды арендатору необходимо обратить особое внимание на то, кто именно будет производить капитальный ремонт арендуемого помещения. Если такая обязанность возлагается на арендатора, то в договоре необходимо прописать порядок и условия компенсации его расходов.

    Обязанность проведения текущего ремонта помещения, как правило, возлагается на арендатора, но в договоре стороны могут возложить данную обязанность на арендодателя.

    Будет уместно упомянуть о таком понятии как «арендные каникулы». В законодательстве этого понятия нет, но на практике его используют для обозначения периода, в течение которого арендная плата не взимается с указанием причин (например, во время проведения ремонтных работ).

  • Если арендатор произвел косметический ремонт помещения, могут ли быть расходы на ремонт отнесены в счет арендной платы или компенсированы арендодателем?

  • Если ремонт произведен с согласия арендодателя, то арендатор после прекращения договора аренды имеет право на возмещение своих расходов, если иное не предусмотрено договором аренды. Если же ремонт произведен без согласия арендодателя, то арендатор лишается права на возмещение своих расходов.

  • При каких условиях арендованное помещение можно сдавать в субаренду?

  • Арендованное помещение может быть сдано в субаренду только с согласия арендодателя. Необходимо иметь ввиду, что в любом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

  • Если арендатор захочет досрочно расторгнуть договор аренды помещения, то в каких случаях это возможно?

  • Случаи, устанавливающие возможность арендатору досрочно расторгнуть договор аренды помещения, перечислены в ст. 620 ГК РФ. Это случаи, когда:

    - арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствие пользованию помещением в соответствии с условиями договора или назначением недвижимости;

    - переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения;

    - арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт помещения в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

    - имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования. Надо отметить, что в случае возникновения вышеуказанных ситуаций, договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора только судом. Однако стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды иные основания досрочного прекращения договора по инициативе арендатора, поэтому рекомендую включить в договор аренды пункт, предоставляющий арендатору право одностороннего внесудебного досрочного прекращения договора аренды без указания причин.

Прошу обратить внимание на то, что нормы гражданского кодекса РФ, относящиеся к договору аренды, во многих случаях имеют диспозитивный характер, то есть могут быть изменены соглашением сторон, поэтому рекомендую вам при заключении договора аренды во избежание неблагоприятных для себя последствий обращаться к профессиональным юристам, обладающих соответствующими опытом и знаниями.

Сергей, спасибо за столь подробные ответы и за интересную беседу. А мы ждем ваших комментариев, вопросов и пожеланий Ассоциации. Вы можете написать нам через форму обратной связи в рубрике Вопрос-Ответ или по e-mail.


Вход для действующих членов МАСКТ

Актуально

Интервью Михаила Спорыхина с Леонидом Плетневым и Олегом Черновым о судействе в Pro-Am
22/07/2014

Интервью Директора по Pro-Am НАСКТ Михаила Спорыхина с Леонидом Плетневым и Олегом Черновым о судействе в Pro-Am

Интервью Президента НАСКТ Панченко Ольги Владимировны с Pro-Am дуэтом года Асей Ткачёвой и Денисом Каспером
31/05/2013

Интервью Президента НАСКТ Панченко Ольги Владимировны с Pro-Am дуэтом года Асей Ткачёвой и Денисом Каспером